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这一时期,随着大批地产公司在香港股市挂牌上市,并透过公开发售新股、配股、收购、兼并去扩大公司资产规模,拓展业务,香港地产业与股票市场的关系日益密切,相互影响大增,逐渐形成了香港经济中的一个特殊现象——“股地拉扯”。当经济好景气时,地产市道畅旺,地价、楼价节节攀升,大多数上市公司的资产市值也随之上升,带动股价上涨,上市公司便利用发售新股或将股票按揭以筹集资金,发展地产业务,形成地产与股市互相扯动上涨局面。而一旦经济不景气,地产市道转淡,地价、楼价下跌,上市公司资产市值下降,拖累股价下挫,上市公司筹资转趋困难,部分资金周转不灵,公司被迫抛售地产物业套现,加剧地价、楼价跌势,形成地产与股市互相扯动下跌的恶性循环。踏入10月下旬,在东南亚金融市场获取巨利的国际机构投资者开始将目标转向香港。10月21日,美国摩根斯坦利全球首席策略员巴顿·碧斯表示,将减持环球投资组合中已发展亚洲市场所占比重,从原来的2%减至零。他并认为:亚洲股市已处于危险的下跌周期,其第二阶段的跌势已经开始,并将由香港股市率领。当日,香港股市应声下挫并连番暴跌,揭开了香港金融风暴的序幕。四大屋邨中,以嘉湖山庄规模最大,是香港迄今以来最大的私人屋邨,占地38.8公顷,计划兴建58幢28至40层高的住宅楼宇,约15 000个住宅单位。嘉湖山庄发展计划由长实策划,拥有49%权益,其余51%由中资华润集团拥有。根据1988年双方达成的协议,长实保证华润至少获利7.5亿元,但若售楼价超过特定水平,长实所分得利润份额将从49%提高到75%。网投平台信誉排行榜(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。

网投平台信誉排行榜长期以来,新鸿基地产基本上是一家以地产发展为主要业务的公司,售楼所得收入在公司每年总收益中所占比重曾高达7成以上。因此,它极重视增加土地储备,在整个80年代,新地的土地储备从约1 340万方尺增加到3 250万方尺,1999年更达到5 060万方尺,一直稳居香港地产公司的榜首。新地的大部分土地并非在官地拍卖场竞投,亦非在市区收购旧楼,反而多数是早期在新界区不断购入庞大土地,如马鞍山、深井、元朗等地,成本不高。80年代以后,香港市区土地几已发展殆尽,新界遂成为发展首选,其时新界新市镇已逐步开发,交通网络亦日趋完善,地价因而上升。新地由于早着先机,已持有相当理想地段,故楼宇落成后,不独景致交通理想,售价也不太昂贵,自然深受买家欢迎。到5月,新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼,将减价战推上高潮。当时,新地推出青衣晓峰园160多个单位,每方尺楼面售价为4280元,但随即遭到长实的截击,长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼,结果造成轰动效应,开售当天已全部售罄1300个单位,而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击,将晓峰园售价大幅减少一成七,并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口,截击盈翠半岛买家的不愉快事件,要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉,由新地下令撤离。此后,地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。“股地拉扯”的形成,无疑给一部分深刻认识香港经济、地产循环周期的地产发展商提供了广阔的发展空间。当市道高涨时,股市亦被推高,这正是地产公司上市或发行新股的良机,时机把握得准,可在股市高潮中筹得大量资金用以发展,并趁地产低潮时大量购入地盘物业,几个回合,实力和资产即可膨胀数倍。这一时期,一批新兴地产集团藉此崛起,其中包括早期被誉为“地产五虎将”的长江实业、新鸿基地产、合和实业、恒隆、大昌地产,后来跻身“地产五虎将”的新世界发展、恒基地产,以及华懋、南丰、信和、希慎、鹰君等其他一些实力雄厚的地产发展商。

在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。在高级住宅的带动下,中低档住宅楼价亦于1969年春夏之间开始上扬。每层面积在500方尺至900方尺的唐、洋楼混合形式中价楼宇,每方尺售价从1969年初的55元至70元上升至1970年底的120元至160元;每层面积在300方尺至500方尺的低价唐楼同期亦从每方尺50元至65元上升到100元至120元,升幅约1倍左右。这一时期,由于港府已开始大规模兴建廉租屋邨,吸引了不少低下层市民入住,故中低档楼宇的售价升势略为缓慢。地产业与金融业的关系也相当密切。自50年代地产业逐渐风行“分层出售,分期付款”的售楼制度以后,金融业在地产业发展中所扮演的角色愈来愈重要,地产业对金融业的影响亦日益扩大。在金融业贷款业务中,房地产业和建筑业历来占有很高的比重。进入90年代以后,随着地产业的迅速发展,金融业对地产、建筑业的贷款亦大幅上升。据统计,从1992到1998年,建造及物业发展及投资、楼宇按揭贷款总额就从3688亿元增加到10058亿元,其在金融业在香港使用的贷款总额中所占比重更逐年上升,从40.5%上升到51.4%。(见表6.9)由此可见地产业对金融业影响之深。每逢地产市道景气,楼价攀升,地产业对银行贷款需求就急剧增加,给金融业带来了丰厚利润和繁荣景象,而一旦地产业调整,楼价大幅下跌,银行业就会出现大量呆、坏账,甚至触发金融危机。这种密切关系已经被近数十年香港经济发展史所反复证明。网投平台信誉排行榜(4) 市场的预期心理和投机因素。在需求的推动下,香港楼价连年上升,且升势愈来愈猛,反映供求问题已进一步恶化。市场的真正买家和投机者均认同楼价将继续上升的走势,真正的置业者担心其未来的置业能力进一步下降,只好利用银行贷款提前实行购楼计划,投机者更乘机大肆“炒楼”赚取利润,从而形成非正常的市场需求,进一步推高楼价。

香港地产市场自70年代中后期起大幅攀升,到1981年中达巅峰状态,地价、楼价、租金相继创历史纪录,投机炽热。刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素: 中国政治、经济形势的转变。1976年,中国一举粉碎了“四人帮”,结束了为期10年的“文革”动乱,并开始推行四个现代化计划。1979年,邓小平复出,中共召开十一届三中全会,决定将工作重心转移到经济建设的轨道上,并推行举世瞩目的改革开放路线。其后,广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区,吸引外资,香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁,大量外资流入,准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变,给投资者带来极大的鼓舞,香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣,1975年到1981年间,香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10%以上。李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景,当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦,命名为长江大厦,作为进军地产业的第一步。此后,李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产,相继在北角、柴湾、新界、元朗等地区兴建工业大厦,规模愈来愈大。当时,投资房地产者大多以“孖展”(Margin)的方式进行,花钱购地只付30%现金,其余70%向银行按揭借贷,风险颇大,地价一下跌就支撑不下去。然而,李嘉诚持有充裕资金,既不用向银行借贷,亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期,香港先后爆发银行危机和政治骚动,地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景,并不为一时的调整而忧虑,反而利用这千载一时良机,大量吸纳被贱价抛售的地皮物业,一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。不过,信和与置地、九仓、希慎等老牌地产集团相比,在投资策略上有两点明显的区别: 第一,信和地产以地产发展为主、地产投资为辅,因此除保留尖沙咀中心、帝国中心及幸福中心之外,其余均推出发售。当时,信和推出的尖东物业甚受市场欢迎,永安广场更创造推出当日即告售罄的纪录,轰动一时。第二,信和发展地产物业,往往是配合大股东黄氏家族的私人公司进行,如尖沙咀中心,信和地产占四成半权益,其余五成半权益则由黄氏家族持有。

及至1998年8月,国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率,恒生指数于8月13日下试6600点的低位,股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫,进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此,特区政府前后动用1181亿元的外汇储备,积极入市干预,并成功击退国际炒家,稳定了股市。10月8日,行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布,政府将全力以赴稳定楼价。这时期,外部经济环境逐渐转趋稳定,美元由强转弱,美国联邦储备局宣布减息四分一厘,刺激恒生指数回升,香港地产市道终于逐渐稳定下来。这次升浪,基本上是以住宅楼宇为主力,带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落,1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减,甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底,写字楼的空置率再次降到低点,租金蓄势待发。1993年,写字楼市场交投畅旺,无论是租金、售价均大幅攀升,中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成,1994年初,中区交易广场每月每方尺租金已升至90元,直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高,1993年12月,中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1.37万元的天价。1987年9月,笔者应聘前往香港东南经济信息中心工作,任职经济分析员,从事过渡时期香港经济的研究,前后长达8个年头。笔者在香港工作期间,香港正处于“九七”回归的历史性过渡时期,经济表面繁荣,地产市道一片兴旺,形成长达10年的大牛市,地产业也因而成为香港经济中最重要的行业之一。这引起我浓烈的研究兴趣。在香港工作期间,我曾较深入地研究了香港主要的资本与财团,其中就包括地产大财团,我在《香港房地产导报》撰写系列专题文章,对香港约20个有代表性的大型房地产集团的历史演变、发展现状、其主要投资策略,以及未来发展趋势等,进行了系统的分析。这些文章在当时引起了部分香港房地产界业内人士的重视。1994年底,笔者结束在香港的工作,回到广州暨南大学继续从事教学和研究。在此后的3年间,相继撰写了《香港英资财团(1841—1996)》(1996年)、《香港华资财团(1841—1997)》(1997年)等著作。1999年,应香港三联书店的诚意邀请,我又开始了本书的写作,并为此在香港地产界进行了广泛的调查和收集资料工作。当时,地产市场交投活跃。社交场所,人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交,一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时,以求赚取更多佣金。据业内人士估计,当时地产市场上现货楼炒家约占55%,而楼花炒家所占比例更高达70%。〔4〕通常,物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标,因为在楼花买卖中,投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次,这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计,这个比例1990年是0.8, 到1991年已急升到1.2。(见图5.1)

1982年,是香港地产业过去七八年间最暗淡的一年,地价、楼价、租金全面大幅下跌,官地拍卖会上投资者竞投兴趣普遍低落,冷落场面迭现,很多时候拍卖官在无可奈何之下被迫将多幅官地收回。据统计,1984年港府共推出50幅官地,上半年占30幅,其中6幅因无人承价而收回,而下半年则有20幅,其中7幅收回。〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。网投平台信誉排行榜期间,长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨,备受欢迎。3月下旬,市场传闻汇景花园将于日内推出,瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙,长实多次贴出告示劝喻市民离去不果,最终要警方出面驱散人群。及至3月26日,长实推出汇景花园750多个中小型住宅单位,平均售价为每方尺2 400元,结果发售第一天已售出9成。当时,炒风炽热,一名炒家在一日内与用家达成转售协议,赚取了8万元;另一炒家购入汇景一个单位,在一个月内成功转手,获利25万元。〔3〕

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